A hitelügyintézéshez kérje segítségünket: Kapcsolatfelvétel >>>

Mikor vegyünk lakást?

Amikor olcsó, vagyis most. Az ingatlanpiac teljesen leállt, a nagyobb értékű házaknál és a paneloknál is jelentős árelőnyt lehet egy alku során elérni.
Tehát érdemes akár hitel felvételével is előrehozni a vásárlást és most megvenni a lakást.

Mennyi hitelt kaphatunk?

Jelenleg a bankok - teljes mértékben jövedelemvizsgálat nélkül - nem szeretnének hitelezni, úgy tűnik, hogy ezt megtanulták a válság során. Ugyanis ezek a tisztán fedezeti alapú hitelek a legkockázatosabb ügyletek. Mára elterjedt a kamat sávos megállapítása: minél jobb a jövedelmi helyzetünk, annál olcsóbb hitelt kapunk, de egy minimálbér igazolására mindenképpen szükségünk van.

A hitel összegének megállapításakor még mindig jellemzően a „hitelbiztosítéki értékből” (HB) indul ki a számítás és nem az ingatlan valós piaci értékéből. Az előző jellemzően 80-85%-a az adásvétel értékének. Jelenleg a hitelképesség és az ingatlan jellemzői (állapota, elhelyezkedése, stb.) alapján egy új lakásnál maximum a HB 85%-tól a vételárig, a használt lakásoknál pedig a HB 100%-ig lehet hitelt felvenni. Időnként, egyedi döntés alapján a használt lakásoknál is elérhető a teljes vételár finanszírozása.

Mikor éri meg lízingelni?

Egyértelműen új lakás esetén érdemes lízing megoldást választani, mert nyílt végű pénzügyi lízing konstrukciónál nem kell kamatot fizetni az ÁFA után.  Az ÁFA megemelésével tovább nőtt a lízing árelőnye, hiszen az eddigi 20 százalék helyett a lízingelt összeg 25 százalékos ÁFÁ-ját tudják a lízingbevevők kamatmentesen igénybe venni. További lehetőséget jelent a maradványérték (a futamidő végén fizetendő összeg) megfelelő alkalmazása, hiszen ekkor további vételárrész megfizetésére kapunk moratóriumot, csökkentve a havi részlet terhét.

Használt lakás esetén akkor választják sokan a lízing megoldást, ha szeretnék elkerülni, hogy a lakás a nevükön legyen, egyébként nem látszik lényeges árelőny a hitelhez képest. A lízing ügyleteknél is megvizsgálják az ügyfél jövedelmi helyzetét.

Forint vagy deviza?

Az eddigiekben a kamattámogatásos forint hitelek jelenthettek alternatívát a devizahitelekkel szemben, a piaci kamatozású hitelek túlságosan drágák voltak. A korábbi támogatási rendszer megszűnt, a helyébe lépő újat pedig csak nagyon kevesen tudják majd igénybe venni.
Tehát elvileg akkor minden változatlan és devizahitelt érdemes felvenni? NEM!

A helyzet változott, hiszen az MNB alapkamat folyamatos csökkentése és a bankok hitelezési politikájának változása megteremti az alapját egy versenyképes forint hitel kialakításának. Megtanulták a bankok, hogy ne csak az alapján alakítsák ki a „termékportfóliót”, hogy mi mennyire hoz profitot, hanem a kockázatokra is oda kell figyelni: így aztán igyekeznek olyan forint hitelt ajánlani, ahol már egyértelműen kedvezőbb lehet a forint választása a devizánál.

Három bank is piacra lépett új típusú forint hitellel:

 1.)    K@H Szenzációs hitel:
A termék kicsit bonyolultra sikeredett, de annyit mindenképpen a javára lehet írni, hogy a kamat alakulását az MNB alapkamathoz kötötték és igaz, hogy némi trükk segítségével (türelmi idő), de egyértelműen versenytársat tudtak teremteni a devizahitelekkel szemben.

2.)    Az AXA Bank Hazai hitelének kamata az első évben rögzített, utána a mindenkori 12 havi BUBOR értékétől függ, tehát szintén korrektebb, mint a korábbi hitelek kamatának egyoldalú banki megállapítása.

3.)    A CIB már egy kicsit trükközött. Azt a megoldást választotta, hogy bízva a további forint kamatok csökkenésében, most egy kicsit elébe menve a kamatok alakulásának alacsonyabban adja a hitelt, mint indokolt lenne, azonban ezt ott „vissza veszi”, hogy 3  éven keresztül változatlanul tartva a kamatot a periódus végén várhatóan árelőnyhöz jut, amikor mindenhol csökkennek a kamatok, ezek a hitelek még mindig változatlan szinten maradnak. Ez a megoldás az ügyfél számára 3 évre azonos törlesztőrészleteket garantál és ez az induló kamat a kedvező 9,2%-os szintre lett beállítva. Szerintem a 3 éves kamatperiódus az ügyfelek számára kiszámíthatóságot jelent, azonban várhatóan többlet kiadást is, mert a folyamatos kamatcsökkentést feltételezve „bebetonozza” a kamatunkat egy magasabb szintre. A bank döntésén múlik, hogy az egyes kamatperiódusokra milyen kamat kerül majd megállapításra, csak az első 3 évre meghirdetett kamatot ismerjük.

Kalkuláljunk

Lássuk a konkrét számokat, vegyünk egy esetet és annak kapcsán számoljuk ki, hogy melyik hitel mibe is kerül. Vegyünk egy olyan esetet, amikor 5 MFt hitelt veszünk fel 24 évre egy új lakás vásárlásához.

Az új állami támogatású hitelek kedvezőek, azonban ezek igénybevételére csak új lakás esetén, szigorú feltételek mellett van lehetőség.

Láthatjuk, hogy a bankok mennyire odafigyelnek egymásra, a három forint hitel között alig van különbség (Egyszer talán a Versenyhivatal is észre fogja venni, hogy mennyire nincs verseny a bankszektorban…)

A K@H egy picivel látszólag olcsóbb, de ne feledjük, hogy itt kötelező jelleggel, beépített türelmi idő van, amikor tőkét nem, csak kamatot fizetünk az első két évben!
Az euró hitel csak 2 ezer Ft-tal olcsóbb a forint hiteleknél, ami azt hiszem, hogy már nagyon kevés az árfolyamkockázat 10-50%-os kockázatához képest. A svájci frank hiteleknél kimutatható a havi részletben egy 6 ezer Ft-os árelőny, azonban az árfolyamkockázat itt még az eurónál is nagyobb volt az elmúlt egy-két évben. Tehát véleményem szerint ezek a forint hitelek már egyértelműen kedvezőek, további MNB kamatcsökkentést feltételezve az előnyük tovább fog nőni a devizahitelekéhez képest – ha a bankok úgy árazzák a termékeiket, hogy a forint hitelek felé kívánják terelni az ügyfeleket. Mert valljuk be, hogy a devizahiteleken olyan profitot realizálnak, amiből lehetne további engedményt adni és akkor a devizahitelek ismét egész jól bírnák a versenyt a forint hitelekkel, de ez a szándék most nem érhető tetten sem kormányzati, sem banki szinten. Talán a legelszántabb „devizahitel hívő” ügyfeleknek is eladhatóvá fognak válni rövidesen a forint hitelek.

Van amikor a devizahitel a jobb

Véleményem szerint egy esetben változatlanul érdemes deviza hitelt választani: amikor valakinek euróban van a bevétele és így nincs kitéve az árfolyamkockázatnak, akkor érdemes olyan devizahitelt felvennie, ahol euróból közvetlenül törlesztheti a hitelt. Egyszer (kb. 4 év) nálunk is euróban fogunk számolni, akkor ez a hitel az átállást is könnyedén vészeli át.

A hitel igénybevétele során további szempontok figyelembe vétele is fontos lehet.

A hitelügyintézéshez kérje segítségünket: Kapcsolatfelvétel >>>