Van egy régi mondás, amely szerint a bankok csak annak adnak hitelt, aki bebizonyítja, hogy nincs is rá szüksége. Lehet valami a dologban….

Tavaly december óta több lépcsőben szigorodtak a hitelfelvételi szabályok. A változások szerintem inkább megkésett makrogazdasági korrekciót jelentettek, mint sem a hitelesek érdekeit szolgálták volna.  A szigorítások védik a bankrendszert – ami fontos dolog, de a hitelképes ügyfelek számára is megnehezítették a hitelfelvételt.

Aki pedig bajba került korábbi hitele miatt, az szinte kilátástalan helyzetben van, hiszen adóslistás felmondott hitelét jelenleg lehetetlen kiváltani.

 Mi változott?

A változások arra irányultak, hogy maximálják a felvehető jelzáloghitel mértékét az ingatlan értékéhez viszonyítva, valamint szigorú jövedelem vizsgálathoz kössék a hitelfelvételt egy olyan országban, ahol ezen a téren jócskán volna mit rendbe tenni. Továbbá kissé megkésve, de keretet teremtettek a hitelközvetítői tevékenység végzéséhez, hogy a továbbiakban csak megfelelő végzettséggel és feltételekkel rendelkezők foglalkozhassanak ilyen ügynöki tevékenységgel.

Ezt követte a lakossági deviza jelzálog hitelezés megszüntetése. A jövőben csak forint hitel van és kész. Devizahitelt csak a bejegyzett jelzálogjog erejéig hitelkiváltásra lehet felvenni! (Vállalkozások vehetnek fel devizahitelt csak a lakósságot érinti a tilalom.)

A drága forint jobb, mint az olcsó deviza?

Aki most vesz fel hitelt, az hiába fél a várhatóan itthon emelkedő kamatszinttől, de nem válogathat - csak forint hitel van. Aki már svájci frankban eladósodott, az nem tud a hitelétől szabadulni, mert a jelenlegi árfolyamon csak devizahitellel lenne érdemes azt kedvezőbbre cserélni (ismétlem: alacsonyabb kockázatúra), de az csak erősen korlátozott feltételekkel érhető el, forintra pedig nem érdemes a hitelt lecserélni, mert nagyon drága. Tehát marad a kedvezőtlen hitele és legfeljebb belerokkan a megduplázódott részletekbe.

A jelenlegi forint jelzáloghitel kamatok legalább 2-4%-kal drágábbak egy euró hitel kamatánál. Ha a hitelt forintban fixált havi részlet mellett vennénk igénybe, akkor nincs árfolyamkockázat. Legalábbis annak hatása nem a havi részletet emeli meg, hanem a tőkére elszámolva a futamidő növekedését/csökkenését jelentheti. Véleményem szerint az árfolyamkockázat kezelésének ez a legjobb módja, de ilyen hitelt már csak hitelkiváltás kapcsán lehet felvenni!

Lakásvásárlási és építési hitelek

Mivel az ingatlanpiac „befagyott”, így az adásvételi ügyletekhez kapcsolódó hitelek száma is drasztikusan visszaesett.

A hitelfolyósítások drasztikus csökkenéséhez az is megadta a kegyelemdöfést, hogy a korábbi túlzottan liberális minősítéshez képes most szigorú lett a hitelképesség vizsgálat és a hitelfelvétel egyéb körülményeit is törvényben szigorították.

Röviden összefoglalva a szigorítások arra irányultak, hogy ne lehessen csak fedezeti alapon (az ingatlan értéke alapján) jelzáloghitelt felvenni, minden esetben kötelező a jövedelem vizsgálata. Az kaphat hitelt, aki a megélhetési költségei mellett a hiteleinek részleteit is képes fizetni. Ennek a hitelképességnek a vizsgálata során azért a bankok elég szabad kezet kaptak (pl. jövedelem vélelmezése) - különben valóban szinte teljesen leállt volna a hitelezés.

Hogyan lehet hitelt kiváltani?

A kormány célja a devizahitelek megszüntetése volt, de azért - jó magyar szokás szerint - nyitva maradt egy kiskapu. Elvileg lehet egy devizahitelt devizahitellel kiváltani - nézzük hogyan.

A legtöbb esetben a hitelkiváltás  a jó adósok számára egy kiszámíthatóbb és egyértelműen olcsóbb hitelre történő áttérést jelet, azonban a nagyobb késedelembe esők, akiknek a szerződését a bank már felmondta - szinte semmilyen megoldásban sem reménykedhetnek. A legjobb, ha még ők maguk adják el az ingatlant, ami a jelenlegi piacon igazi bűvész mutatvány....

Miközben a propaganda szintjén a hiteladósok megsegítéséről van szó már lassan több mint egy éve, a helyzet csak romlik. Az összes intézkedés a további hitelfelvételi szabályok szigorítására koncentrált, a bajba jutottakon csak minimális mértékben voltak képesek a rendelkezések segíteni. Rövid összefoglaló a bajba jutottak számára fennálló lehetőségekről.

A lakáspiacon kevesebb hitelt magasabb jövedelem mellett tudunk csak felvenni, ami végső soron indokolható szigorítás volt, de talán más eszközökkel is megoldható lett volna. Főleg a banki szakemberek bevonását, a hosszabb távú, átgondolt szabályozási gyakorlatot hiányoltam ezeknél az intézkedéseknél. Például akinek devizában van igazolható jövedelme, az miért ne vehetne fel devizában hitelt?
A rossz feltételű hitelek kedvezőbbre történő cseréjét pedig nem szigorítani, hanem segíteni kellett volna.

A bankok már szívesen hiteleznének, forrásuk is van hozzá, de a lakosság olyan mértékben vált óvatossá és részben hitelképtelenné, hogy ma már a "hitelképes kereslet" a hitelezés beindulásának az igazi akadálya. Ha a szabályozás lebénítja a gazdasági életet (annak számtalan területét), akkor előbb vagy utóbb de módosításra szorul. Ha szeretnénk egyáltalán élénkebb ingatlan piacot, mert az is lehet, hogy az emberek helyett a fejük felett kell döntést hozni, mert ők maguk képtelenek jól dönteni az "eladósodás" kérdésében.

Sokadszorra vetődik fel a kérdés: nem kellene inkább a pénzügyi ismeretek oktatására nagyobb hangsúlyt fektetni?

Hitelügyintézéshez kérje a segítségünket!

Dr.Tatár Attila
E-mail cím: info@bankweb.hu
Telefonszám: 20/462-88-50, 1/239-0370
Iroda: 1139 Budapest, Pap K. u.18/b.